Winkelleegstand in 2020
Hoe internetgebruik en bevolkingsontwikkeling onze binnensteden beïnvloeden
Steeds meer binnensteden hebben te maken met een toenemende leegstand van winkelruimten. Op dit moment staat al meer dan 1,9 miljoen m2 winkeloppervlak leeg, waarvan een groot deel in centrale winkelgebieden van ons land. Deze toenemende leegstand wordt niet alleen veroorzaakt door de economische crisis en een laag consumentenvertrouwen. De vraag naar winkelruimte neemt ook af door structurele veranderingen in de bevolkingsontwikkeling en het toenemend internetgebruik van consumenten. Deze laatste twee trends zullen aanzienlijke effecten hebben op de ontwikkeling van het winkelaanbod. Gemeenten lijken de opgave waarvoor ze staan vaak sterk te onderschatten. Voor de grootste gemeenten in ons land hebben Roots Beleidsadvies en AnalyZus daarom de omvang van de opgave in beeld gebracht. De resultaten zijn opmerkelijk. Ondanks dat in veel steden de bevolking nog groeit tot 2020, zal de leegstand toenemen door het toenemend internetgebruik van consumenten. Bovendien zal door online verkopen in alle binnensteden sprake zijn van brancheverschuivingen.
Hoe internetgebruik en bevolkingsontwikkeling onze binnensteden beïnvloeden
Steeds meer binnensteden hebben te maken met een toenemende leegstand van winkelruimten. Op dit moment staat al meer dan 1,9 miljoen m2 winkeloppervlak leeg, waarvan een groot deel in centrale winkelgebieden van ons land. Deze toenemende leegstand wordt niet alleen veroorzaakt door de economische crisis en een laag consumentenvertrouwen. De vraag naar winkelruimte neemt ook af door structurele veranderingen in de bevolkingsontwikkeling en het toenemend internetgebruik van consumenten. Deze laatste twee trends zullen aanzienlijke effecten hebben op de ontwikkeling van het winkelaanbod. Gemeenten lijken de opgave waarvoor ze staan vaak sterk te onderschatten. Voor de grootste gemeenten in ons land hebben Roots Beleidsadvies en AnalyZus daarom de omvang van de opgave in beeld gebracht. De resultaten zijn opmerkelijk. Ondanks dat in veel steden de bevolking nog groeit tot 2020, zal de leegstand toenemen door het toenemend internetgebruik van consumenten. Bovendien zal door online verkopen in alle binnensteden sprake zijn van brancheverschuivingen.
Tabel 1: Aandeel internetbestedingen in totale bestedingen per branche, 2010 en 2020
|
Branche
Levensmiddelen, Pers. verz. Warenhuis, Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe art. Antiek & Kunst Sport & Spel Hobby Media Plant & Dier Auto & Fiets Bruin & Witgoed Doe-Het-Zelf en Wonen Detailhandel Overig Bron: Locatus en BSP |
2010
0,7% 2,6% 2,6% 1,0% 0,7% 1,2% 5,3% 1,2% 9,1% 1,2% 5,3% 24,1% 1,2% 2,9% |
2020
1,4% 5,4% 5,4% 1,5% 1,4% 1,9% 7,9% 1,9% 18,5% 1,9% 7,9% 48,0% 1,9% 5,3% |
Invloed van demografische ontwikkelingen en toenemend internetgebruik van consumenten
In regio’s waar sprake is van bevolkingskrimp, neemt het draagvlak voor voorzieningen in zijn algemeenheid af. Vergrijzing heeft daarentegen vooral invloed op de vraag naar specifieke type goederen. 65-plussers blijken bijvoorbeeld aanzienlijk minder uit te geven aan kleding en ontspanning. In vergrijzende regio’s zal het aanbod mode & luxe en vrije tijd hiervan in de toekomst hinder ondervinden. Daarnaast gaan binnensteden steeds meer de gevolgen ondervinden van toenemende internetbestedingen. In tabel 1 wordt per branche het aandeel internetbestedingen in de totale bestedingen aangegeven, zowel voor 2010 als voor 2020 (prognose). Hieruit blijkt dat het aandeel van internetbestedingen in veel branches in de komende tien jaar zal verdubbelen [1]. Ook dit heeft uiteraard een negatieve invloed op de vraag naar winkelruimte. |
Tabel
2: Ranglijst van stedelijke gemeenten o.b.v. de ontwikkeling van de vraag naar
winkelruimte in binnensteden (2011-2020)
|
Trends vertaald in verwacht ruimtegebruik
Roots Beleidsadvies en AnalyZus hebben de genoemde trends vertaald in de verwachte ruimtevraag in binnensteden tot 2020. Hieruit blijkt dat bij een autonome ontwikkeling (zonder rekening te houden met specifieke investeringen en/of beleid) in veel binnensteden sprake zal zijn van een afnemende vraag naar winkelruimte (zie tabel 2). Dit geldt vooral voor steden waarin de bevolking in de komende tien jaar (sterk) zal afnemen, zoals Sittard-Geleen, Heerlen en Venlo. Maar ook steden als Leiden en Enschede, waar tot 2020 nog geen sprake is van bevolkingskrimp, zullen te maken krijgen met een verminderde vraag naar winkelruimte. Dit als gevolg van toenemende internetbestedingen. Brancheverschuivingen Naast de totale vraag naar winkelruimte, heeft het internet en de vergrijzing ook invloed op specifieke branches. Er zullen in binnensteden dus brancheverschuivingen gaan plaatsvinden. Zo blijkt bijvoorbeeld in Eindhoven de vraag naar winkelruimte voor dagelijkse artikelen met 3% toe te nemen, terwijl de vraag in de branche ‘vrije tijd’ juist met 2% daalt. |
Gemeente
1. Heerlen 2. Sittard-Geleen 3. Venlo 4. Maastricht 5. Leiden 6. Enschede 7. Schiedam 8. Dordrecht 9. Emmen 10. Haarlem 11. Ede 12. Zoetermeer 13. Arnhem 14. Apeldoorn 15. Almelo 16. Eindhoven 17. Den Haag 18. Deventer 19. Den Bosch |
-7% -5% -4% -3% -3% -3% -3% -2% -2% -2% -1% -1% -1% -1% -1% 0% 0% 0% 0% |
Gemeente
20. Alkmaar 21. Breda 22. Hengelo 23. Rotterdam 24. Zaanstad 25. Leeuwarden 26. Tilburg 27. Helmond 28. Haarlemmermeer 29. Amsterdam 30. Groningen 31. Lelystad 32. Amersfoort 33. Nijmegen 34. Delft 35. Zwolle 36. Utrecht 37. Almere |
0% 0% 0% 1% 1% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 4% 5% 6% 8% 15% |
Tabel
3: Ranglijst van stedelijke gemeenten op basis van leegstandspercentage in 2020 [2]
als gevolg van toenemend internetgebruik en demografische ontwikkelingen [3]
|
Gemeente
1. Schiedam 2. Sittard-Geleen 3. Heerlen 4. Venlo 5. Almelo 6. Helmond 7. Lelystad 8. Enschede 9. Dordrecht 10. Zaanstad 11. Maastricht 12. Emmen 13. Hengelo 14. Apeldoorn 15. Breda 16. Haarlem 17. Rotterdam 18. Arnhem 19. Eindhoven |
35% 27% 24% 23% 23% 22% 21% 20% 17% 17% 16% 16% 15% 14% 13% 12% 12% 12% 11% |
Gemeente
20. Tilburg 21. Leeuwarden 22. Deventer 23. Den Haag 24. Ede 25. Zoetermeer 26. Groningen 27. Alkmaar 28. Leiden 29. Delft 30. Haarlemmermeer 31. Den Bosch 32. Nijmegen 33. Amersfoort 34. Amsterdam 35. Zwolle 36. Utrecht 37. Almere |
11% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 9% 9% 9% 8% 8% 7% 4% 3% 2% -4% -4% |
Actie is noodzakelijk om leegstand aan te pakken
Indien overheid, ondernemers en ontwikkelaars geen verregaande maatregelen treffen, zal de leegstandsproblematiek in 2020 nauwelijks verbeteren. De oplossing moet niet alleen gezocht worden in het aan banden leggen van de toevoeging van nieuwe winkelmeters. In bijna alle grote gemeenten is transformatie noodzakelijk. Tabel 3 in deze factsheet geeft weer wat de leegstand in 2020 zal zijn als gevolg van het toenemend internetgebruik van consumenten en de te verwachten demografische ontwikkeling, zelfs wanneer er geen enkele meter aan het winkeloppervlak wordt toegevoegd. Roots Beleidsadvies en AnalyZus adviseren hoe om te gaan met de transformatieopgave Samen werken Roots en AnalyZus aan gerichte oplossingen voor de problematiek in binnensteden. In de berekening van de transformatieopgave zijn enkele belangrijke lokale omgevingsfactoren, zoals bijvoorbeeld de aantrekkingskracht van de binnenstad op consumenten van buiten de gemeente en de fysieke gesteldheid en commerciële kwaliteit van de vastgoedlocaties buiten beschouwing gelaten. Een nadere analyse is dan ook noodzakelijk om de precieze opgave in beeld te brengen en de maatregelen te identificeren die de vitaliteit van uw binnenstad behouden en waar mogelijk vergroten. Op het gebied van retail adviseren Roots en AnalyZus overheden, vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars en ondernemers. Bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan contact met ons op. |
Noten:
[1] De prognose voor 2020 betreft een extrapolatie van de historische ontwikkeling. Ook andere scenario's voor de ontwikkeling van internetbestedingen zijn denkbaar.
[2] Bij gelijkblijvende vraag vanuit dienstverlening en horeca.
[3] Een negatief leegstandspercentage betekent dat het winkelvloeroppervlak toe zal moeten nemen om tegemoet te komen aan de te verwachten vraag naar winkelruimte.
[1] De prognose voor 2020 betreft een extrapolatie van de historische ontwikkeling. Ook andere scenario's voor de ontwikkeling van internetbestedingen zijn denkbaar.
[2] Bij gelijkblijvende vraag vanuit dienstverlening en horeca.
[3] Een negatief leegstandspercentage betekent dat het winkelvloeroppervlak toe zal moeten nemen om tegemoet te komen aan de te verwachten vraag naar winkelruimte.
