AnalyZus
  • Home
  • Expertise
    • Marktruimte en economische effecten
    • Haalbaarheid en locatiekeuze
    • Evaluatieonderzoek
    • Marktonderzoek
  • Projecten
  • Over ons
  • Contact
Foto
Winkelleegstand in 2020
Hoe internetgebruik en bevolkingsontwikkeling onze binnensteden beïnvloeden

Steeds meer binnensteden hebben te maken met een toenemende leegstand van winkel­ruimten. Op dit moment staat al meer dan 1,9 miljoen m2 winkeloppervlak leeg, waarvan een groot deel in centrale winkel­gebieden van ons land. Deze toenemende leegstand wordt niet alleen veroorzaakt door de economische crisis en een laag consumentenvertrouwen. De vraag naar winkelruimte neemt ook af door structurele veranderingen in de bevolkingsontwikkeling en het toenemend internetgebruik van consumenten. Deze laatste twee trends zullen aanzienlijke effecten hebben op de ontwikkeling van het winkelaanbod. Gemeenten lijken de opgave waarvoor ze staan vaak sterk te onder­schatten. Voor de grootste gemeenten in ons land hebben Roots Beleidsadvies en AnalyZus daarom de omvang van de opgave in beeld gebracht. De resultaten zijn opmer­kelijk. Ondanks dat in veel steden de bevolking nog groeit tot 2020, zal de leegstand toenemen door het toenemend internetgebruik van consumenten. Bovendien zal door online verkopen in alle binnensteden sprake zijn van brancheverschuivingen.

Tabel 1: Aandeel internetbestedingen in totale bestedingen per branche, 2010 en 2020 
Branche
Levensmiddelen, Pers. verz.
Warenhuis, Kleding & Mode
Schoenen & Lederwaren
Juwelier & Optiek
Huishoudelijke- & Luxe art.
Antiek & Kunst
Sport & Spel
Hobby
Media
Plant & Dier
Auto & Fiets
Bruin & Witgoed
Doe-Het-Zelf en Wonen
Detailhandel Overig
Bron: Locatus en BSP

2010
0,7%
2,6%
2,6%
1,0%
0,7%
1,2%
5,3%
1,2%
9,1%
1,2%
5,3%
24,1%
1,2%
2,9%


2020
1,4%
5,4%
5,4%
1,5%
1,4%
1,9%
7,9%
1,9%
18,5%
1,9%
7,9%
48,0%
1,9%
5,3%


Invloed van demografische ontwikkelingen en toenemend internetgebruik van consumenten
In regio’s waar sprake is van bevolkings­krimp, neemt het draagvlak voor voorzie­ningen in zijn algemeenheid af. Vergrijzing heeft daarentegen vooral invloed op de vraag naar specifieke type goederen. 65-plussers blijken bijvoorbeeld aanzienlijk minder uit te geven aan kleding en ontspanning. In vergrijzende regio’s zal het aanbod mode & luxe en vrije tijd hiervan in de toekomst hinder ondervinden.

Daarnaast gaan binnensteden steeds meer de gevolgen ondervinden van toenemende internetbestedingen. In tabel 1 wordt per branche het aandeel internetbestedingen in de totale bestedingen aangegeven, zowel voor 2010 als voor 2020 (prognose). Hieruit blijkt dat het aandeel van internetbestedingen in veel branches in de komende tien jaar zal verdubbelen [1]. Ook dit heeft uiteraard een negatieve invloed op de vraag naar winkelruimte. 


Tabel 2: Ranglijst van stedelijke gemeenten o.b.v. de ont­wikkeling van de vraag naar winkelruimte in binnensteden (2011-2020)
Trends vertaald in verwacht ruimtegebruik
Roots Beleidsadvies en AnalyZus hebben de genoemde trends vertaald in de verwachte ruimtevraag in binnensteden tot 2020. Hier­uit blijkt dat bij een autonome ontwikkeling (zonder rekening te houden met specifieke investeringen en/of beleid) in veel binnen­steden sprake zal zijn van een afnemende vraag naar winkelruimte (zie tabel 2). Dit geldt vooral voor steden waarin de bevolking in de komende tien jaar (sterk) zal afnemen, zoals Sittard-Geleen, Heerlen en Venlo. Maar ook steden als Leiden en Enschede, waar tot 2020 nog geen sprake is van bevolkingskrimp, zullen te maken krijgen met een verminderde vraag naar winkelruimte. Dit als gevolg van toenemende internetbestedingen.

Brancheverschuivingen
Naast de totale vraag naar winkelruimte, heeft het internet en de vergrijzing ook invloed op specifieke branches. Er zullen in binnensteden dus brancheverschuivingen gaan plaatsvinden. Zo blijkt bijvoorbeeld in Eindhoven de vraag naar winkelruimte voor dagelijkse artikelen met 3% toe te nemen, terwijl de vraag in de branche ‘vrije tijd’ juist met 2% daalt.
Gemeente
1. Heerlen
2. Sittard-Geleen
3. Venlo
4. Maastricht
5. Leiden
6. Enschede
7. Schiedam
8. Dordrecht
9. Emmen
10. Haarlem
11. Ede
12. Zoetermeer
13. Arnhem
14. Apeldoorn
15. Almelo
16. Eindhoven
17. Den Haag
18. Deventer
19. Den Bosch  

    
-7%
-5%
-4%
-3%
-3%
-3%
-3%
-2%
-2%
-2%
-1%
-1%
-1%
-1%
-1%
0%
0%
0%
0%  
Gemeente
20. Alkmaar
21. Breda
22. Hengelo
23. Rotterdam
24. Zaanstad
25. Leeuwarden
26. Tilburg
27. Helmond
28. Haarlemmermeer
29. Amsterdam
30. Groningen
31. Lelystad
32. Amersfoort
33. Nijmegen
34. Delft
35. Zwolle
36. Utrecht
37. Almere    
 

    
0%
0%
0%
1%
1%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
4%
4%
5%
6%
8%
15% 
  
Tabel 3: Ranglijst van stedelijke gemeenten op basis van leegstandspercentage in 2020 [2] als gevolg van toenemend internetgebruik en demografische ontwikkelingen [3]
Gemeente
1. Schiedam
2. Sittard-Geleen
3. Heerlen
4. Venlo
5. Almelo
6. Helmond
7. Lelystad
8. Enschede
9. Dordrecht
10. Zaanstad
11. Maastricht
12. Emmen
13. Hengelo
14. Apeldoorn
15. Breda
16. Haarlem
17. Rotterdam
18. Arnhem
19. Eindhoven 


35%
27%
24%
23%
23%
22%
21%
20%
17%
17%
16%
16%
15%
14%
13%
12%
12%
12%
11%

Gemeente
20. Tilburg
21. Leeuwarden
22. Deventer
23. Den Haag
24. Ede
25. Zoetermeer
26. Groningen
27. Alkmaar
28. Leiden
29. Delft
30. Haarlemmermeer
31. Den Bosch
32. Nijmegen
33. Amersfoort
34. Amsterdam
35. Zwolle
36. Utrecht
37. Almere


      
11%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
9%
9%
9%
8%
8%
7%
4%
3%
2%
-4%
-4%


Actie is noodzakelijk om leegstand aan te pakken
Indien overheid, ondernemers en ontwikkelaars geen verregaande maatregelen treffen, zal de leegstandsproblematiek in 2020 nauwelijks verbeteren. De oplossing moet niet alleen gezocht worden in het aan banden leggen van de toevoeging van nieuwe winkelmeters. In bijna alle grote gemeenten is transformatie noodzakelijk. Tabel 3 in deze factsheet geeft weer wat de leegstand in 2020 zal zijn als gevolg van het toenemend internetgebruik van consumenten en de te verwachten demografische ontwikkeling, zelfs wanneer er geen enkele meter aan het winkeloppervlak wordt toegevoegd.

Roots Beleidsadvies en AnalyZus adviseren hoe om te gaan met de transformatieopgave
Samen werken Roots en AnalyZus aan gerichte oplossingen voor de problematiek in binnensteden. In de berekening van de transformatieopgave zijn enkele belangrijke lokale omgevingsfactoren, zoals bijvoorbeeld de aantrekkingskracht van de binnenstad op consumenten van buiten de gemeente en de fysieke gesteldheid en commerciële kwaliteit van de vastgoedlocaties buiten beschouwing gelaten. Een nadere analyse is dan ook noodzakelijk om de precieze opgave in beeld te brengen en de maatregelen te identificeren die de vitaliteit van uw binnenstad behouden en waar mogelijk vergroten.

Op het gebied van retail adviseren Roots en AnalyZus overheden, vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars en ondernemers. Bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Neem dan contact met ons op.

Noten:
[1] De prognose voor 2020 betreft een extrapolatie van de historische ontwikkeling. Ook andere scenario's voor de ontwikkeling van internetbestedingen zijn denkbaar.
[2] Bij gelijkblijvende vraag vanuit dienstverlening en horeca.
[3] Een negatief leegstandspercentage betekent dat het winkelvloeroppervlak toe zal moeten nemen om tegemoet te komen aan de te verwachten vraag naar winkelruimte.

Foto
Foto

  • Home
  • Expertise
    • Marktruimte en economische effecten
    • Haalbaarheid en locatiekeuze
    • Evaluatieonderzoek
    • Marktonderzoek
  • Projecten
  • Over ons
  • Contact